ÉTAPE 01 / QUALIFIER
Qualifier l’opportunité foncière.
Tout commence par un terrain et une question : quel projet pourrait y trouver sa place ? On précise le contexte, les objectifs du propriétaire et les enjeux du territoire.
- Repérer le site, son environnement et ses accès.
- Comprendre l’intention de cession ou de transformation.
- Décider des vérifications à engager avant d’aller plus loin.
LE JALON À ATTEINDREUne première fiche d’opportunité et un périmètre d’analyse.
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MS Développement · qualification de l’opportunité
ÉTAPE 02 / QUALIFIER
Lire le foncier et l’urbanisme.
Le potentiel doit être confronté à la réalité du site : propriété, occupation, servitudes et règles d’urbanisme. Cette lecture permet d’identifier les sujets à approfondir.
- Lire les parcelles, titres, occupations et droits éventuels.
- Examiner le PLU ou PLU-H, les OAP, accès et réseaux.
- Repérer les contraintes patrimoniales, environnementales et foncières.
LE JALON À ATTEINDREUn diagnostic initial et une liste des contraintes à instruire.
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MS Développement · lecture et coordination du diagnostic
ÉTAPE 03 / QUALIFIER
Organiser les engagements fonciers.
Les échanges avec les propriétaires permettent de cadrer les conditions de mobilisation du foncier. Une promesse peut organiser le temps des études et les conditions de la future acquisition.
- Négocier le périmètre, le prix et le calendrier.
- Préparer les accords et l’assemblage de plusieurs parcelles si nécessaire.
- Faire formaliser les engagements et conditions suspensives par les conseils compétents.
LE JALON À ATTEINDREUn cadre foncier contractuel adapté au projet et à ses conditions.
LES INTERVENANTSPropriétaire · MS Développement · acquéreur pressenti · notaire
MS Développement · mobilisation et assemblage foncier
ÉTAPE 04 / ÉTUDIER
Dessiner les premiers scénarios.
L’étude de faisabilité immobilière, urbaine et architecturale traduit les règles et contraintes du terrain en scénarios de projet. Elle met en relation implantation, volumes, usages et espaces libres.
- Tester le plan masse, les hauteurs et les implantations.
- Estimer les surfaces, logements ou autres usages envisageables.
- Articuler stationnement, circulations, pleine terre et paysage.
LE JALON À ATTEINDREDes scénarios de faisabilité et une première lecture des surfaces.
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MS Développement · cadrage et coordination des études
ÉTAPE 05 / ÉTUDIER
Connaître les contraintes techniques.
Les études spécialisées précisent les caractéristiques du site et les contraintes à intégrer au dossier de faisabilité. Leur périmètre s’adapte au foncier et au scénario étudié.
- Mobiliser les études de sol, de pollution et de réseaux utiles.
- Examiner eau, biodiversité, paysage et contraintes environnementales.
- Traduire les résultats en prescriptions, coûts et points de vigilance.
LE JALON À ATTEINDREUn dossier de contraintes et de prescriptions techniques.
LES INTERVENANTSBureaux d’études · géotechnicien · paysagiste · MS Développement
MS Développement · coordination des intervenants spécialisés
ÉTAPE 06 / ÉTUDIER
Définir un programme pertinent.
Les possibilités du terrain doivent rencontrer les besoins du marché et les objectifs du territoire. Le programme est ajusté en tenant compte des usages, de la mixité et des conditions de commercialisation.
- Analyser la demande, les références et le positionnement.
- Définir les typologies, surfaces et usages du programme.
- Intégrer les objectifs de mixité et les prescriptions applicables.
LE JALON À ATTEINDREUn programme de travail cohérent avec le site et son marché.
LES INTERVENANTSOpérateur pressenti · analyste marché · architecte · MS Développement
MS Développement · articulation du programme et de la faisabilité
ÉTAPE 07 / ÉTUDIER
Objectiver l’équilibre de l’opération.
Le pré-bilan rapproche recettes, dépenses, foncier et calendrier. Il sert à comparer les scénarios et à préparer une stratégie de montage avec les partenaires et conseils adaptés.
- Estimer les recettes, les postes de dépenses, les études et les aléas.
- Tester la charge foncière et la sensibilité du pré-bilan.
- Examiner le portage, les partenariats et une société de projet si pertinente.
LE JALON À ATTEINDREUn pré-bilan, une stratégie de montage et des critères de décision.
LES INTERVENANTSÉconomiste · opérateur · conseils juridiques et financiers · MS Développement
MS Développement · pré-bilan et préparation du montage
ÉTAPE 08 / AUTORISER
Mettre le projet en dialogue.
Les échanges avec la collectivité et les parties prenantes éclairent les attentes urbaines et les sujets à arbitrer. Les orientations sont intégrées au projet, sans préjuger de la décision sur l’autorisation.
- Présenter le contexte, les scénarios et les points à arbitrer.
- Échanger avec la commune, la Métropole et les interlocuteurs utiles.
- Ajuster le programme et documenter les décisions de travail.
LE JALON À ATTEINDREUn scénario de référence et les sujets restant à instruire.
LES INTERVENANTSCollectivité · architecte · opérateur pressenti · MS Développement
MS Développement · préparation du dialogue institutionnel
ÉTAPE 09 / AUTORISER
Structurer le dossier d’autorisation.
L’architecte et les intervenants spécialisés approfondissent le scénario retenu. Les pièces sont coordonnées avec le porteur du projet pour préparer le dépôt de la demande d’autorisation.
- Cadrer les responsabilités du porteur du projet et de ses intervenants.
- Réunir les plans, notices et études nécessaires au dossier.
- Vérifier la cohérence des pièces avant le dépôt.
LE JALON À ATTEINDREUn dossier d’autorisation préparé et coordonné.
LES INTERVENANTSPorteur du projet · architecte · bureaux d’études · MS Développement
MS Développement · coordination du dossier avec les intervenants
ÉTAPE 10 / AUTORISER
Suivre l’instruction du permis.
La demande est déposée par le porteur du projet ou son mandataire autorisé. Les échanges d’instruction, compléments et éventuels ajustements sont suivis avec l’architecte et les services compétents jusqu’à la décision.
- Déposer un dossier adapté au projet et au site.
- Répondre aux demandes de compléments et coordonner les ajustements.
- Analyser la décision et intégrer les prescriptions éventuelles.
LE JALON À ATTEINDREUne décision d’autorisation à analyser et à sécuriser.
LES INTERVENANTSPorteur du projet · architecte · services instructeurs · MS Développement
MS Développement · accompagnement du porteur et suivi du dossier
ÉTAPE 11 / ACQUÉRIR
Vérifier la purge du permis.
L’affichage et le suivi des recours et du retrait sont documentés avec les conseils compétents. La purge du permis marque le point de départ du repère d’acquisition par l’opérateur.
- Organiser un affichage conforme et conserver les justificatifs.
- Faire vérifier la situation des recours et du retrait par les conseils.
- Confirmer le jalon de purge et coordonner le calendrier de l’acquisition.
LE JALON À ATTEINDREUn permis purgé et un calendrier d’acquisition cadré.
LES INTERVENANTSPorteur du projet · conseils juridiques · notaire · MS Développement
MS Développement · coordination du suivi jusqu’à la purge
ÉTAPE 12 / ACQUÉRIR
Préparer l’acquisition par l’opérateur.
Avec le propriétaire, l’opérateur et le notaire, les éléments de la transaction sont finalisés. Le dossier est organisé pour permettre la signature dans les deux mois suivant la purge du permis de construire.
- Finaliser les accords avec l’opérateur et le dossier foncier.
- Vérifier les conditions prévues à la promesse et les pièces nécessaires à l’acte.
- Coordonner les validations, le financement de l’acquisition et le rendez-vous de signature.
LE JALON À ATTEINDREUn dossier d’acquisition complet et une signature programmée.
LES INTERVENANTSPropriétaire · opérateur acquéreur · notaire · MS Développement
MS Développement · accompagnement et coordination de l’acquisition
ÉTAPE 13 / ACQUÉRIR
Acquisition du foncier par l’opérateur.
L’opérateur signe l’acte d’acquisition du foncier chez le notaire. Notre accompagnement s’arrête à ce jalon, avec un repère de signature dans les deux mois suivant la purge du permis de construire.
- Confirmer les conditions de la transaction avec le notaire.
- Signer l’acte d’acquisition par l’opérateur ou sa société de projet.
- Organiser la transmission du dossier foncier et acter la fin de l’accompagnement.
LE JALON À ATTEINDRELe foncier acquis par l’opérateur, dans les deux mois suivant la purge du permis de construire.
LES INTERVENANTSPropriétaire vendeur · opérateur acquéreur · notaire · MS Développement
MS Développement · fin de l’accompagnement à l’acquisition foncière
